L’investissement locatif via une SCI
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Dans la perspective de réaliser un investissement immobilier, le choix de constituer au préalable une société civile immobilière, va présenter divers attraits.

Pour commencer, il semble important d’indiquer au lecteur, qu’au moment de régulariser un compromis d’achat, pour acheter un bien immobilier, il est possible de prévoir dans ce compromis, une clause de substitution qui permettra au moment de signer l’acte réitératif, de se faire substituer par une SCI pour acquérir le bien.

Ensuite, le choix du montage via une SCI, présentera notamment les avantages suivants.

Tout d’abord, d’un point de vue fiscal, il sera possible de déduire plusieurs charges et notamment des travaux, la taxe foncière, frais d’assurance, les intérêts d’emprunt, ou encore les frais d’amortissement du bien, à la condition que la société civile immobilière ait opter pour l’impôt sur les sociétés.

En effet, dans le cadre d’un achat via une personne physique en direct, la fiscalité des particuliers s’applique sans qu’il soit possible de déduire l’intégralité de ces frais.

En revanche, en créant une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible notamment d’amortir comptablement le bien (1/20 ou 1/30 chaque année par exemple), ce qui permettra de ne pas payer d’impôts car si les loyers collectés pour rembourser l’emprunt sont égaux au montant de l’amortissement comptable du bien, le résultat comptable sera alors à zéro, en sorte qu’aucun résultat ne sera imposable.

Par ailleurs, le choix de créer une SCI pour acquérir un bien immobilier permettra également de mutualiser les moyens puisqu’en étant plusieurs associés, chaque associé pourra apporter sa propre capacité d’autofinancement comme justificatif pour obtenir un emprunt.

D’autre part, d’un point de vue organisationnel, lorsqu’il s’agira par exemple de procéder aux visites du bien pour le louer, ou encore d’assurer le relationnel avec le syndic de copropriété, ou de se rendre sur les lieux pour réaliser des travaux, le fait d’être à plusieurs, allégera les tâches de chacun.

Comme le dit l’adage, « l’union fait la force ».

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit des sociétés