Faut-il créer une SCI ?

Des époux ou partenaires financiers peuvent avoir l’idée d’acheter un bien immobilier via une SCI.

Précisons tout d’abord que pour créer une SCI il faut être au moins deux associés.

La répartition du capital social peut toutefois être totalement inégalitaire.

Un associé peut détenir 99 % et un autre seulement 1 % de la SCI.

Le gros avantage à créer une SCI sera tout d’abord pour la transmission des titres.

En effet, en donnant tôt la nue-propriété des titres, la transmission aux enfants d’un patrimoine immobilier va être facilitée, car le coût fiscal sera moindre qu’en attendant le décès des parents.

La SCI apparaît donc tout d’abord comme un instrument de transmission du patrimoine aux enfants.

C’est également un instrument de gestion puisque en créant une société, une comptabilité pourra être tenue en déduisant le cas échéant des charges et en comptabilisant également des revenus.

Des dividendes pourront être distribués à la fin de l’année si la SCI dégage des bénéfices.

La création d’une SCI permettra également à des associés d’y insérer leur patrimoine professionnel, qui sera à l’abri de la poursuite des créanciers de la société commerciale d’exploitation.

Prenons l’exemple d’un commerçant qui exerce sous la forme d’une SARL ou d’une SAS, les créanciers de cette société auront comme gage tous les biens qui appartiennent à cette société.

Tous les biens à l’actif du bilan de la société commerciale d’exploitation pourront être appréhendés en cas de liquidation judiciaire.

En revanche, si le patrimoine est détenu dans le cadre d’une SCI entre les associés ou le cas échéant avec les époux, les créanciers de la société commerciale d’exploitation ne pourront pas poursuivre les associés sur les biens qu’ils détiennent via une SCI.

La SCI apparaît donc également comme un instrument de préservation du patrimoine immobilier, pour éviter les assujettissements au risque du monde des affaires.

À plus d’un titre, la société civile immobilière présente donc des atouts.

La SCI apparaîtra néanmoins principalement comme un instrument de gestion, de transmission et de préservation du patrimoine.

Elle n’est pas de prime abord un instrument pour économiser des paiements d’impôts.

Mis à part le choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, des économies d’impôt n’ont pas vocation à être réalisées via la création d’une SCI.
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Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit des sociétés