La sectorisation de la TVA au sein d’une société civile immobilière

Conformément aux dispositions de l’article 209 Annexe II du Code général des impôts :

«  I. – Les opérations situées hors du champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts pour l'application du droit à déduction.

Il en va de même pour les secteurs d'activité qui ne sont pas soumis à des dispositions identiques au regard de la taxe sur la valeur ajoutée.

Sont constitués en secteurs d'activité :

1° Chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ou fraction d'immeuble dont la livraison à soi-même est imposable en application du II de l'article 278 sexies du code général des impôts ou dans lequel sont réalisés des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement de logement dont les livraisons à soi-même sont imposables en application du 1° du 3 du I de l'article 257 du même code ;

2° Les immeubles, ensembles d'immeubles ou fractions d'immeubles dont la location est imposée en application du 2° de l'article 260 du code général des impôts ;

3° Les services mentionnés à l'article 260 A du code général des impôts ;

4° Pour les organismes agissant sans but lucratif désignés au a du 1° du 7 de l'article 261 du code général des impôts :

a. L'ensemble de leurs opérations qui ne sont pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée et des ventes qu'ils consentent à leurs membres au-delà de 10 % de leurs recettes totales ;

b. chacune des manifestations de bienfaisance ou de soutien qu'ils organisent et dont les recettes sont imposables à la taxe sur la valeur ajoutée ;

5° Chaque opération de lotissement ou d'aménagement de zone réalisée par les collectivités territoriales ou leurs groupements ;

6° Chaque membre d'un assujetti unique mentionné à l'article 256 C du code général des impôts, sans préjudice des secteurs constitués par ce membre conformément au deuxième alinéa et aux 1° à 5° du présent I.

II. – Les biens d'investissement ouvrant droit à déduction sont inscrits dans la comptabilité de l'entreprise pour leur prix d'achat ou de revient diminué de la déduction à laquelle ils donnent droit, rectifié, le cas échéant, conformément aux dispositions de l'article 207.».

Au visa des dispositions de ce texte, il est possible, lorsque des activités au sein d’une même entreprise sont assujetties à la TVA et que d’autres ne le sont pas, de « sectoriser ».   

En effet, dans ce cas de figure, s’agissant d’un même immeuble, au sein d’une SCI, lorsque ses loyers sont assujettis à la TVA, il y aura de la TVA déductible qui pourra être inscrite dans la comptabilité.

En revanche, s’agissant d’un autre immeuble dont les loyers ne sont pas assujettis à la TVA (c’est le cas par exemple lorsqu’il s’agit d’une location à un particulier), les dépenses engagées dans le cadre de l’exploitation de cet immeuble ne pourront faire l’objet d’une déduction de TVA.

En d’autres termes, l’immeuble où les loyers sont assujettis à la TVA pourra avoir une TVA collectée et déductible.

En revanche, l’immeuble où il n’y aura pas d’assujettissement à la TVA, ne pourra faire l’objet ni d’une TVA collectée ni d’une TVA déductible.

La sectorisation de la TVA est donc une opération opportune sur le plan juridique et fiscal, car elle permet au sein d’une même entreprise d’avoir des activités assujetties à la TVA et d’autres non-assujetties à la TVA.

Maxence PERRIN

Avocat à Dijon en Droit fiscal