Société civile immobilière : le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés

Lorsque des porteurs d’un projet immobilier envisagent d’acheter un bien, se pose toujours la question de savoir s’il faut acheter ce dernier en nom propre, en indivision, ou en créant préalable une société civile immobilière.

L’avantage de la SCI sera qu’un gérant seul peut prendre les décisions, en cas de transmission, il est plus simple de céder les parts sociales sous la forme d’un acte sous seing privé, que de passer devant notaire et surtout d’un point de vue fiscal, il y aura une possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Soulignons tout d’abord qu’à partir du moment où une société civile immobilière réalise des opérations commerciales représentant au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle est automatiquement soumises à l’impôt sur les sociétés.

Précisons ensuite que le régime « naturel » d’une SCI, est la soumission à l’impôt sur le revenu.

C’est par exemple le schéma classique de la SCI familiale, dans laquelle la comptabilité va être simple à réaliser, ou les associés vont payer en direct leurs impôts sur le revenu au titre de leurs revenus fonciers (donc au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sauf option pour la flat taxe), et où ils pourront bénéficier du régime des plus-values des particuliers, plus avantageux que celui des sociétés.

En clair, une SCI à l’IR est :

• translucide, ce sont les associés qui sont fiscalisés au titre de la fiscalité des particuliers ;
• plus simple à gérer en terme de comptabilité ;
• plus intéressante qu’une SCI à l’IS d’un point de vue fiscal en cas de cession immobilière.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés présentes toutefois de nombreux avantages puisque :

• il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui diminue le résultat imposable,
• le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR,
• les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (avec notamment l’application d’un abattement de 40 %). De plus la rémunération gérant est déductible du résultat.

Pour faire simple, une SCI à l’IS est assujettie à l’impôt sur les sociétés d’un montant généralement moins élevé que l’impôt sur le revenu des particuliers, toutefois l’associé qui souhaite bénéficier des revenus de la société doit payer une imposition au barème progressif, et la cession d’un immeuble par une société soumise à l’impôt sur les sociétés est lourdement taxée. C’est le principal inconvénient de l’impôt sur les sociétés.

Maxence PERRIN

Avocat à DIJON en Droit des sociétés