Les avantages de créer une société civile immobilière optant pour l’impôt sur les sociétés
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Lorsqu’un professionnel fait l’acquisition de ses locaux d’activité, il règle un loyer qui est fiscalisé au titre des revenus fonciers, à l’impôt sur le revenu.

En d’autres termes, si le professionnel paie par exemple un loyer d’un montant de 1000 € et que le montant mensuel de son emprunt s’élève au même montant, sa capacité d’autofinancement n’est pas égale à 1000 €, car il doit payer en sus l’impôt sur le revenu.

Pour éviter cette difficulté, il est possible de créer une société civile immobilière qui sera fiscalisée au titre de l’impôt sur les sociétés.

Cela permet d’amortir comptablement, ce qui crée une « charge fictive » (non décaissée), qui réduit le résultat imposable en règle générale à hauteur du montant des mensualités d’emprunt.

Cela signifie pour reprendre notre exemple que le loyer d’un montant de 1000 € sera un produit, mais qu’en face il y aura une charge à hauteur d’un montant de 1000 € au titre de l’amortissement de l’immeuble, ce qui créera un résultat d’un montant environ égal à zéro, et qui permettra donc de ne pas payer d’impôts (ou peu) sur les loyers encaissés pendant la durée d’amortissement comptable de l’immeuble.

En revanche, une fois que l’immeuble sera amorti comptablement, la valeur comptable de l’immeuble sera d’un montant égal à zéro en sorte que si l’immeuble est vendu, l’écart entre la valeur comptable à zéro et la valeur de vente peut être très important, en sorte que la fiscalité s’applique essentiellement sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien.

C’est donc un système qui ne présente pas que des avantages que d’opter pour l’impôt sur les sociétés, mais il présente au moins l’avantage de payer l’essentiel de l’impôt au moment où l’immeuble est déjà remboursé, en cas de vente de l’immeuble au-delà de la durée d’amortissement comptable.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit fiscal