Le bail commercial

Ce type de contrat de location consiste à louer des locaux commerciaux à un exploitant.

Ce bail déroge en grande partie aux règles du droit commun des contrats.

En effet, le droit spécial, en l’occurrence le droit commercial, déroge au droit « général ».

Il existe un véritable statut des baux commerciaux.

La majeure partie des règles applicables en pareille matière figure aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Plusieurs dispositions sont en effet d’ordre public.

I Qui peut régulariser un bail commercial ?

Ce type de bail vise les professionnels commerçants, industriels et les artisans qui exercent des actes de commerce.

Les sociétés commerciales et les entreprises individuelles sont donc les principales concernées.

Cela exclut les professions libérales qui elles, doivent se tourner vers les baux professionnels.

Le bail civil vise quant à lui, les relations entre un bailleur et un locataire privé/particulier.

II Pour quelle durée est régularisé un bail commercial ?

Conformément aux dispositions du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, sauf exception avec par exemple la régularisation d’un bail dérogatoire.

Toutefois, le locataire et le bailleur peuvent donner congé tous les trois ans en respectant un préavis de six mois dans des cas bien précis pour le bailleur.

Une telle durée s’explique principalement par la nécessité économique de laisser l’exploitant au moins un certain délai dans les locaux qu’il puisse tirer bénéfice de son activité en développement la valeur de son fonds de commerce.

Dans le cas où le bailleur met fin au bail commercial, le locataire a droit à une indemnité d’éviction correspondant à l’indemnisation de son préjudice du fait de la perte de son emplacement commercial.

Néanmoins, s’il existe une clause résolutoire dans le bail, le bailleur pourra expulser le preneur en cas de défaut de paiement des loyers.

Pour ce faire, le bailleur pourra commencer par mandater un huissier pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

III Peut-on changer l’activité visée dans le bail commercial ?

Il est possible de demander au propriétaire la despécialisation du bail, pour pouvoir pratiquer une autre activité que celle visée initialement dans le bail commercial signé entre les parties.

Dans ce cas, le propriétaire sera néanmoins en position de demander une indemnité de despécialisation.

IV Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

Le locataire peut demander le renouvellement de son bail au moins six mois avant l’expiration du bail.

Ce renouvellement peut être accepté ou contesté par le bailleur qui peut par exemple demander une augmentation du loyer via une procédure spéciale.

Le locataire a en effet tout intérêt à demander le renouvellement du bail commercial six mois avant l’arrivée du premier terme de neuf ans, car lorsque le bail se poursuit par tacite reconduction, au bout de 12 ans, le loyer peut être déplafonné.

En effet, le but est d’éviter que le propriétaire des locaux ne demande une révision du loyer, à la hausse.

Le bailleur peut également souhaiter donner congé à son locataire, par exemple pour reprendre les locaux afin d’habiter les lieux ou pour effectuer des travaux.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en bail commercial