Le bailleur peut-il récupérer son local en cas de liquidation judiciaire de son locataire ?

Lorsqu’une entreprise se retrouve en liquidation judiciaire, le bailleur est souvent pressé de récupérer son local.

En effet, le loyer n’est bien souvent plus payé, et le bailleur souhaite donc relouer son local rapidement.

Pour rappel, le principe est qu’aucun contrat n’est résilié du simple fait de l’ouverture d’une procédure collective (article L641-11-1 du code de commerce, applicable en matière liquidation judiciaire).

Pour pouvoir résilier le bail rapidement, il faut donc avoir recours aux dispositions de l’article L641-12 du Code de commerce, à savoir que postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, la résiliation du bail peut intervenir dans les cas suivants :
1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;
3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Ainsi, il est vivement recommandé pour le bailleur de se rapprocher du mandataire liquidateur pour :
- demander le règlement des loyers impayés depuis l’ouverture de la procédure collective (très important, via un courrier RAR valant mise en demeure), précision faite que le bailleur ne doit également pas oublier de déclarer sa créance au passif pour les loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire (si ce n’est pas déjà fait) ;
- obtenir une résiliation amiable du contrat du fait du défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

Normalement, le mandataire devrait résilier le bail suite à la mise en demeure, car autrement il doit régler les loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, au bailleur, pour éviter que la résiliation du bail ne puisse être constatée.

Si le mandataire liquidateur refuse, sachant que les loyers ne sont pas réglés, il faut alors saisir le juge commissaire dans les conditions prévues par l’article R641-21 du code de commerce, ci-après reproduit en son alinéa 2 : « Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l'article L. 641-11-1 et à l'article L. 641-12, ainsi que la date de cette résiliation. »

Toutefois, pour y procéder en liquidation judiciaire, le bailleur doit attendre trois mois.

Ce délai de 3 mois est un délai légal, établi pour pouvoir permettre aux créanciers (au mandataire liquidateur en réalité), de parvenir le cas échéant à vendre le fonds de commerce/droit au bail commercial.

Dans le cas où il faudrait déposer une requête devant le juge-commissaire, le greffier convoquera le bailleur, le débiteur et le liquidateur.

A priori, les créanciers nantis doivent également être convoqués par le greffe car ces derniers peuvent avoir un intérêt à payer le loyer pour éviter la résiliation du bail.

Enfin, nous précisons que le bailleur a également la possibilité de délivrer un commandement de payer à l’encontre du locataire, puis de saisir le président du tribunal de grande instance pour obtenir la résiliation du bail.

Cette voie présente l’avantage de ne pas avoir l’obligation pour le bailleur de patienter trois mois pour entamer les diligences nécessaires pour obtenir la résiliation du bail commercial.

Toutefois, ces formalités sont également longues, et représentent des coûts pour le bailleur qu’il peut être possible d’éviter en passant par la voie de la procédure collective exposée ci-dessus.

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit commercial

Mots clés : Bail commercial – résiliation – procédures collectives – liquidation judiciaire – mandataire liquidateur – Avocat Droit commercial Dijon – Droit des entreprises en difficulté – Droit des faillites – contrat en cours – procédure collective.