VADEMECUM des démarches à réaliser en cas d’impayés de loyers commerciaux
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Lorsque que le bailleur commercial s’aperçoit que son locataire commence à ne plus payer les loyers, il faut tout d’abord s’intéresser à la nature du bail.

S’il s’agit d’un bail authentique, le bailleur dispose d’un titre exécutoire et peut donc procéder à des saisies sur le compte bancaire de son locataire.

S’il s’agit d’un bail sous-seing-privé, le bailleur doit essayer de pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de son locataire et ensuite faire délivrer un commandement de payer le cas échéant visant la clause résolutoire.

Si le commandement de payer visant la clause résolutoire demeure infructueux pendant un délai d’un mois, il sera ensuite possible d’assigner le locataire en référé, devant le président du tribunal judiciaire territorialement compétent, pour solliciter non seulement le paiement de l’arriéré de loyer, mais également la résiliation judiciaire du bail commercial.

En règle générale, le locataire sollicitera des délais de paiement pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire et en cas de premier incident de paiement, il arrive assez souvent que le juge octroie des délais de paiement.

Dans tous les cas, une fois que le locataire est condamné, il sera possible de convertir la saisie conservatoire qui a été initiée à son encontre, en saisie-attribution, de manière à ce que le bailleur récupère au moins une partie des loyers.

Si le locataire commercial fait l’objet d’un jugement d’ouverture de procédure collective, le bailleur ne devra pas oublier de déclarer sa créance entre les mains du mandataire désigné dans un délai de deux mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective, en sorte que le bailleur commercial doit surveiller très régulièrement si son locataire commercial qui commence à ne plus payer les loyers, n’a pas déposé le bilan.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit des baux commerciaux