Troubles de jouissance du preneur commercial et suspension du paiement des loyers
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Il est fréquent qu’un exploitant cherche à ne pas honorer ses engagements de locataire en ne payant pas ses loyers.

A cette fin, le locataire utilise par exemple l’exception d’inexécution en indiquant que les lieux loués sont en mauvaise état de réparation, ce qui porte atteinte à sa jouissance paisible.

L’article 1210 du Code civil indique effectivement : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Or, le bailleur doit assurer la jouissance paisible au locataire, conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil.

S’agissant de la gravité du trouble de jouissance pouvant permettre au locataire de suspendre le paiement de ses loyers, les juges du fond apprécient souverainement si les désordres rendent le bien inutilisable pour le locataire (Cass. 3^ème civ. 20 février 1991 n° 89-18.372).

En cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux, le preneur pourra donc s’opposer à payer les loyers à son bailleur.

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des  baux commerciaux