Trouble de jouissance du locataire commercial

Lorsqu’une entreprise commerciale, qu’elle soit société ou entreprise individuelle, prend des locaux à bail, elle s’attend nécessairement à ce que les locaux loués soient dans un état décent.

En effet, un commerçant a besoin de locaux dans un état présentable, pour pouvoir exploiter correctement son activité et recevoir ses clients.

La loi est très claire sur les obligations du bailleur sur cette question puisqu’il ressort de l’article 1719 du Code Civil que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Si l’exploitant n’arrive pas trouver un accord amiable avec son bailleur, il pourra très bien envoyer un courrier de mise en demeure à ce dernier pour lui demander de faire cesser un trouble de jouissance.

Un tel trouble peut par exemple être caractérisé lorsque la toiture est défectueuse, ou que les locaux sont insalubres.

Si la mise en demeure reste infructueuse, il sera alors possible de solliciter en référé une expertise judiciaire pour qu’un expert puisse constater les désordres.

Ensuite, il sera également possible de solliciter au fond, par exemple en ayant recours à une assignation à jour fixe, la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur.

À ce moment, une indemnité d’éviction du locataire exploitant commercial, pourra être sollicitée, en correspondance avec le montant du préjudice qu’il a subi, et ce suivant évaluation d’un expert.

Nous rappellerons en effet que le lieu d’exploitation d’un commerçant est fondamental, et d’ailleurs qu’à ce titre le droit au bail commercial est un des éléments principaux pour la valorisation du fonds de commerce.

Il est donc naturel que l’exploitant soit indemnisé en correspondance, lorsqu’il souffre d’un préjudice de jouissance à l’encontre de son bailleur peu scrupuleux de le laisser dans des locaux mal entretenus.

Maxence Perrin
avocat en droit commercial à Dijon