Éviter le déplafonnement du loyer commercial

Conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

Ainsi, lorsque le bail a été tacitement renouvelé au-delà des 9 ans (à condition bien sûr que le bail soit d’une durée de 9 ans), le locataire doit solliciter le renouvellement de son bail commercial avant l’expiration d’un délai de 12 ans.

S’il ne le fait pas, le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer conformément à la valeur locative au-delà des 12 ans, en signifiant simplement un congé avec offre de renouvellement.

En effet, la protection du locataire avec le plafonnement du loyer commercial, expire, au bout de 12 ans, si ce dernier n’a pas sollicité le renouvellement de son bail commercial.

Le locataire doit donc être prudent et surveiller les dates pour éviter une problématique de ce type.

Maxence PERRIN

Avocat à Dijon en Droit commercial