Quel type de saisie le bailleur commercial peut-il régulariser contre son locataire qui ne paie plus ses loyers ?

Lorsque le bailleur commercial fait face à des impayés de loyers, la première question à se poser est : sous quel forme le bail commercial a-t-il été régularisé ?

Si le bail commercial a été régularisé en la forme authentique par devant notaire, ce dernier a la force exécutoire.

En effet, l'article L111-3 du Code des procédures civiles d'exécution indique :
" Seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l'huissier de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement."

Ainsi, le bailleur pourra saisir définitivement les comptes bancaires de son locataire, sans obtenir une décision d'un juge.

En revanche, si le bail a été régularisé sous-seing privé, alors le bailleur pourra réaliser une saisie conservatoire contre son locataire, sans l'autorisation d'un juge, mais il devra quand même assigner son locataire commercial en paiement pour obtenir un titre exécutoire et convertir sa saisie conservatoire en saisie attribution.

L'article L511-2 du Code des procédures civils d'exécution indique effectivement :
" Une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles."

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des baux commerciaux