L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués à son locataire

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil, au rang des obligations que le bailleur doit respecter figurent celles-ci :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ainsi, la loi impose notamment au bailleur de fournir à son locataire les locaux, et de lui en assurer la jouissance paisible.


S’agissant de l’exception d’inexécution, la jurisprudence précise qu'elle ne joue que si le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce (CA LYON, 8^ème Chambre, 22 mai 2018, n° 17/04756).

Cet arrêt de la Cour d’appel de LYON en date du 22 mai 2018 confirme que la suspension du paiement des loyers du preneur est proportionnelle à l’inexécution de l’obligation de délivrance et de réparation du bailleur (article 1719 du Code civil), seulement lorsque le locataire est dans l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds dans les lieux loués.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit commercial