L’importance de l’état des lieux pour le preneur et le bailleur commercial

Dans la perspective d’acter l’état des lieux, le locataire et le bailleur commercial ont tous deux intérêt à ce qu’il soit régularisé à l’entrée et à la sortie des lieux.

Si aucun état des lieux n’a été établi au moment de l’entrée dans les lieux, l’article 1731 du Code civil dispose en effet : « « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En d’autres termes, faute d’état des lieux d’entrée le locataire est censé avoir reçu en  bon état.

Ainsi, si au moment de son départ, des désordres substistent, ils pourront être mis à sa charge (via notamment un prélèvement sur le dépôt de garantie), même s’il n’en n’est pas responsable.

Ensuite, l’état des lieux de sortie a vocation à protéger le bailleur car si aucun état des lieux n’est dressé, le locataire constestera tout prélèvement sur le dépôt de garantie.

La jurisprudence nous enseigne cependant que le bailleur pourra notamment avoir recours à l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires pour l’opposer au locataire sortant.


En effet, un état des lieux même établi non contradictoirement peut être opposé à une partie pour démontrer l’état d’un local à une date en particulier.

La jurisprudence est constante en pareille matière :


Cour d'appel, Reims, 1re chambre civile, section instance, 19 Mars 2008 – n° 07/00027 :
Pour déclarer responsables les anciens locataires de divers désordres les juges considèrent comme étant une preuve suffisante l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires établis moins d’une semaine après le départ effectif des anciens locataires. (corroborée par une attestation d’un entrepreneur qui a visité la maison pour établir un devis pour la réalisation de divers travaux à effectuer). 

Cour d'appel, LYON, Chambre 2, 1er Juin 1999 : Il ressort de cet arrêt que le bailleur ne peut se prévaloir de l’état des lieux de sortie établit non contradictoirement mais qu’il peut utiliser l’état des lieux d’entrée établit contradictoirement avec les nouveaux locataires aussitôt après le départ des anciens locataires. 

Par ailleurs, lorsque l’absence d’état des lieux est imputable au locataire, l’état des lieux établit non contradictoirement est valable, notamment l’état de lieux de sortie non contradictoire établit par constat d’huissier(Cass. 3e civ., 2 oct. 1996, n° 94-21.486). 

D’autre part, un constat d’état des lieux peut-être dressé hors la présence de celui à qui il sera opposé, dès lors que ce constat est régulièrement produit aux débats pour être discuté à l’audience : 
Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 Avril 2001 - n° 99-16.355 : Le juge doit se prononcer sur la valeur des preuves qui lui sont soumises dès lors qu'elles ont été contradictoirement débattues devant lui. En refusant de tenir compte d'un constat d'état des lieux soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l' article 16 du Nouveau Code de procédure civile.   

Maxence PERRIN
Avocat au Barreau de DIJON en droit des baux commerciaux