Le renouvellement du bail commercial : éviter le déplafonnement du loyer

Lors de la prise à bail de locaux commerciaux, le commerçant souscrit pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans, sauf à ce qu’il souhaite donner congé avant, soit au terme d’une des deux échéances triennales (article L145-4 du Code de commerce).

Or, le loyer initialement fixé est plafonné au cours des 9 premières années.

Cela signifie que le bailleur ne peut modifier le montant du loyer pendant cette période.

En pratique, il est fréquent que soit stipulé dans le bail commercial un loyer augmentant en fonction de l’indice de référence des loyers commerciaux (ou de celui des activités tertiaires le cas échéant).

A l’expiration des 9 ans, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction à moins que :

• Le bailleur ou le preneur ne se soient fait parvenir un congé (nous précisons d’ailleurs que le locataire évincé de son local commercial aura droit à une indemnité d’éviction qui sera d’un montant égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement) ;
• Le preneur ait fait parvenir au bailleur une offre de renouvellement dans les 6 mois précédant le terme du bail (article L14510 du Code de commerce).

Si le bail commercial est tacitement reconduit, au delà de 12 ans le loyer est déplafonné (article L145-34 alinéa 3 du Code de commerce).

Les ennuis peuvent alors arriver entre bailleur et locataire au sujet du montant du loyer.

En effet, le bailleur peut demander d’office l’augmentation du loyer.

Il lui suffit effectivement de demander que le loyer soit fixé à sa valeur locative réelle, et non à la valeur initiale majorée suivant l’indice de référence des loyers commerciaux (ou celui des activités tertiaires le cas échéant).

D’où l’intérêt, avant le terme initial de 9 ans, de demander le renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions, pour profiter des dispositions protectrices de la règle du plafonnement des loyers.

Parce que si le locataire ne demande pas le renouvellement, le bailleur pourra attendre 12 ans et le déplafonnement de droit, puis adresser une offre de renouvellement à son locataire avec un montant déterminé par un expert.

Autant dire qu’en pareil cas, le loyer fixé 13 ans après que le loyer initial l’a été, sera plus élevé que le loyer initial majoré suivant l’indice de référence des loyers commerciaux (ou celui des activités tertiaires le cas échéant).

En effet, la valeur locative réelle augmente naturellement plus vite que l’indice de référence des loyers commerciaux (qui lui n’a pas augmenté depuis 3 ans de plus de 1% par an : source insee).

Les coûts fluctuants à la hausse de l’immobilier augmentent plus rapidement que ce type d’indice qui est en fait protecteur du locataire puisqu’il fixe des plafonds d’augmentation.

Nous recommandons ainsi le recours à un avocat d’affaire compétent en droit commercial pour se charger des démarches de renouvellement du bail, au plus tard 6 mois avant le terme des 9 ans, de manière à éviter consécutivement le déplafonnement du loyer commercial.

Si le loyer commercial augmente trop suite à un déplafonnement du loyer, autant dire que le commerçant ne pourra plus exploiter son fonds de commerce et devra donc :

• soit résilier amiablement son bail pour trouver un local commercial moins cher ;
• soit céder son fonds de commerce ;
• soit faire face le cas échéant à de sérieuses difficultés financières pouvant aboutir à une procédure de redressement, voire de liquidation judiciaire.

Le loyer commercial est souvent la charge principale du commerçant, d’où l’intérêt de ne pas négliger cette question.

Maxence PERRIN

Avocat à DIJON en droit commercial