Le locataire commercial doit-il payer des frais d’agent immobilier lorsqu’il exerce son droit d’acquisition prioritaire pour acheter les locaux ?

Conformément aux dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local commercial souhaite vendre son local commercial, il doit en informer son locataire.

En effet, le locataire dispose en toute logique d’un droit d’acquisition prioritaire.

Dans la mesure où le locataire commercial exploite son fonds de commerce dans les locaux loués, il est normal que ce dernier puisse acquérir en priorité les locaux lorsque le bailleur les met en vente.

L’emplacement géographique est une donnée essentielle pour le locataire commercial puisque bien souvent les clients se rendent dans le commerce en raison de son emplacement.

Dans un arrêt récent, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le locataire commercial qui exerce son droit d’acquisition prioritaire n’a pas à régler les honoraires d’agence immobilière (Cass. 3^ème civ. 28 juin 2018, n° 17-14.605).

En effet, la Cour de cassation a considéré que le locataire qui fait connaître au bailleur son désir d’acquérir au seul prix de vente, n’a pas à régler des frais d’intermédiaire, puisque la vente est parfaite dès l’acceptation d’acquérir.

Il est logique que le locataire commercial n’ait pas supporté les frais d’agence immobilière exposés pour rechercher un acquéreur.

En effet, le locataire commercial n’a jamais eu affaire à l’agent immobilier.

Ainsi, il n’est pas possible de lui faire supporter les frais de cet agent commercial.

Cette solution est la même en matière de baux d’habitation au profit du locataire, qui dispose également d’un droit d’acquisition prioritaire (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En revanche, s’agissant du droit de préemption de la SAFER ou du preneur rural, le montant de la commission dû à l’intermédiaire peut selon la Cour de cassation être intégré dans le prix de vente adressée au titulaire du droit de préemption (Cass. 3^ème civ. 26 novembre 1974, Bull. civ. III ; n° 437).

Quoi qu’il en soit, le locataire commercial ne doit surtout pas rater l’occasion de racheter le local de son bailleur.

En effet, en étant locataire commercial, il paie à fonds perdus des loyers à un bailleur.

En revanche, au moment où il se retrouve en position d’acquérir le bien, il dispose d’une chance pour réaliser un investissement immobilier, le cas échéant via une SCI.

Acheter ses propres locaux commerciaux constitue un investissement patrimonial à ne pas rater.

Maxence Perrin
Avocat à Dijon en droit commercial

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