Le bailleur est-il tenu de maintenir la commercialité des lieux, dans un centre commercial ?

Le bailleur est tenu d’une obligation de maintenir la commercialité des lieux, consistant à faire bénéficier le preneur exploitant son fonds de commerce dans un centre commercial d’un environnement commercial permettant l’afflux de chalands.

Cette obligation constitue un des aspects de l’obligation de délivrance du bailleur prévue par l’article 1719 du Code civil qui indique :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

A ce titre, la jurisprudence a déjà retenu que :

• « le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, la cour d'appel, qui a relevé un dépérissement général de l'immeuble, la suppression de l'accès aux toilettes WC du centre et l'existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; » (3^ème Chambre civile de la Cour de cassation, 19 décembre 2012, n° 11-23.541) ;
• Le bailleur est tenu à une obligation de moyens relative au maintien d’un environnement commercial favorable (3^ème Chambre civile de la Cour de cassation, 26 mai 2016, n° 15-11307) ;
• Le bailleur peut être condamné à indemniser un locataire pour défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux dans une espèce où le centre commercial était en mauvais état avec des problèmes de chauffage (3^ème Chambre civile, 23 janvier 2020, n° 18-19-051) ;
• « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, la cour d’appel, qui a relevé le mauvais entretien de la galerie et du parking, la finition défectueuse des sols, les défaillances des escalators et de la signalétique publicitaire ainsi que le non-respect du règlement intérieur par les autres commerçants du centre, en a justement déduit un manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; » (Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-14.227).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit commercial