Le bailleur est-il tenu à une obligation d’assurer la commercialité des locaux qu’il donne à bail ?

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code Civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations »

Ainsi, le bailleur doit en toute circonstance assurer la jouissance paisible des locaux qu’il donne à bail au profit de son locataire.

Il a déjà été jugé que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre commercial accessoire nécessaire à l’usage de la chose louée de manière à éviter un dépérissement général de l’immeuble et la suppression de l’accès à des parties communes » (3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 19 décembre 2012, pourvoi n°11-23.541).
Le bailleur doit également assurer une « obligation de moyen relative au maintien d’un environnement favorable commercial » (3^ème chambre civile, Cour de Cassation 26 mai 2016, n°15-11307).
Le bailleur peut en outre est tenu d’être responsable lorsqu’il n’assure pas la commercialité suffisante des locaux puisqu’il a déjà été jugé :

« la société bailleresse avait manqué à leur obligation de garantir la jouissance paisible au preneur, que leur carence était à l’origine de la perte des facteurs de commercialité. » (3^ème chambre civile de la Cour de Cassation, 26 mai 2016, n°15-11.307).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en droit des baux commerciaux