Est-il possible de modifier le montant du loyer commercial en cours de bail ?

Le bailleur envisage souvent de procéder à une augmentation de son loyer commercial.

Pour ce faire, il faut tout d’abord consulter le bail commercial, pour voir si une indexation des loyers, par exemple corrélative à l’augmentation de l’indice des loyers commerciaux, a été stipulée.

Si une telle clause a été stipulée, il est possible d’indexer le montant du loyer commercial sur un tel indice.

En cours de bail, et en dépit d’une telle stipulation, il est également possible de solliciter une augmentation du loyer commercial.

Une telle augmentation est régie par l’article L 145 – 38 du code de commerce qui indique :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

En cas de désaccord sur le prix du loyer révisé, une voie amiable peut être actionnée par la saisine de la commission départementale de conciliation (article L 145 – 35 du code de commerce).

À défaut, il sera possible de saisir le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace conformément aux dispositions de l’article R 145 – 23 du code de commerce.

Maxence PERRIN
Avocat à Dijon en droit commercial

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