Comment solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial, lorsque le locataire a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire ?

Le bailleur commercial doit faire face à des impayés de loyers commerciaux, lorsque son locataire a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire.

Tous les loyers antérieurs à la liquidation judiciaire ne peuvent plus être payés, du fait du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Ils doivent simplement être déclarés au passif de la procédure collective, entre les mains du liquidateur, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la publication du jugement d'ouverture de la liquidation, au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Les loyers antérieurs ne seront payés par le liquidateur, chargé de réaliser les actifs, pour ensuite payer le passif selon l’ordre légal, que s’il dispose de fonds suffisant pour désintéresser le bailleur.

S’agissant des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation, le liquidateur doit les payer normalement entre les mains du bailleur, directement.

Si le liquidateur ne paie pas les loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire pendant plus de 3 mois, le bailleur pourra solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial (articles L622-14 et L641-12 du Code de commerce), sans même avoir à faire délivrer un commandement de payer à l’encontre du locataire.

La Chambre commerciale de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant au terme duquel :
« En statuant ainsi, alors que les bailleurs, qui agissaient devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 641-12, 3, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, n'étaient pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés. » (3^ème civ. 24 novembre 2021, n° 20-20.973).

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des baux commerciaux