Comment le bailleur commercial doit-il procéder en cas de jugement d'ouverture de liquidation judiciaire de son locataire ?

Lorsque l'exploitant locataire, preneur à bail commercial, fait l'objet d'un jugement d'ouverture de liquidation judiciaire, le bailleur doit réaliser certaines démarches.

Pour commencer, il semble utile de rappeler qu'il est possible de surveiller la publication du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire sur le site du BODACC (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

Ce site actualisé régulièrement recense notamment les créations de sociétés, le dépôt des comptes annuels, mais surtout les jugements d'ouverture de procédures collectives.

Ensuite, au jour où le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire aura été publié au BODACC, le bailleur disposera d'un délai de 2 mois pour déclarer sa créance entre les mains du mandataire liquidateur, au titre des loyers échus, antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure collective.

Le bailleur devra également veiller à demander au liquidateur s'il entend poursuivre le bail commercial.

A l'affirmative, le liquidateur devra poursuivre le paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire.

S'il ne le fait pas, le bailleur pourra délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire 2 mois après le jugement d'ouverture de la liquidation, puis demander la résiliation judiciaire du bail commercial 3 mois après le jugement d'ouverture de la liquidation.

Le liquidateur, chargé de réaliser les actifs, dont la vente du fonds de commerce, va en effet chercher à vendre ce dernier pour pouvoir désintéresser au maximum les créanciers.

Néanmoins, le bailleur va vouloir, lorsque le fonds de commerce ne parvient pas à se vendre, récupérer son local pour le relouer.

C'est ainsi que le bailleur peut se retrouver en présence de 2 intérêts divergents : le sien qui est d'obtenir son local pour le relouer et celui du liquidateur qui est de vendre le fonds de commerce pour désintéresser a minima les créanciers.

Le projet d'envisager la demande de résiliation judiciaire du bail commercial est donc à étudier avec beaucoup de sérieux.

Maxence PERRIN
Avocat à DIJON en Droit des baux commerciaux